amministrativo

La legittimità della sanatoria edilizia in applicazione del c.d. Piano Casa

Il requisito della doppia conformità sussiste anche in applicazione della disciplina del Piano Casa. Pertanto, la P.A. dovrà concedere al richiedente il c.d. “permesso di costruire in sanatoria”, qualora, sia al momento dell’abuso, che al momento della presentata istanza di accertamento di conformità, risultino le stesse condizioni previste dalla Legge Regionale e, purché, le opere abusive siano state realizzate successivamente all’entrata in vigore della speciale normativa di edilizia abitativa. 

Approfondimento a cura del Dott. Luigi Ruggiero

Il permesso di costruire in sanatoria

Di norma, la realizzazione di interventi edilizi di nuova costruzione, di ampliamento o di ristrutturazione, eseguiti in assenza di regolare titolo abilitativo, oppure, posti in essere in parziale difformità rispetto quest’ultimo, determinano l’obbligo, in capo alla Pubblica Amministrazione, di avviare (previa comunicazione ai sensi dell’art. 7 L. 241/90) un procedimento amministrativo diretto a ripristinare lo status quo ante del manufatto; ingiungendo al titolare la demolizione delle opere abusive realizzate.

Ciò nonostante, il legislatore ha previsto che in particolari ipotesi e in presenza di determinate condizioni tali interventi possano essere “regolarizzati”, seppur eseguiti in assenza o in difformità di un valido titolo edilizio (Permesso di Costruire o S.C.I.A.)

Particolarmente significativa risulta esser, a tal punto, la disposizione di cui all’art. 36, D.P.R. 380/2001 – rubricato: “Accertamento di conformità” – , dalla quale si apprende che: “1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività […] il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. 2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso”. 

Dalla norma si comprende, dunque, che “l’autore dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile” possano presentare alla P.A., al fine di regolarizzare le opere eseguite illecitamente, un’istanza di “accertamento di conformità”, evitando, in questo modo, la demolizione degli interventi edilizi, posti in essere in assenza o in difformità di regolare titolo abilitativo.

Il “permesso di costruire in sanatoria”, però, è bene precisare, potrà esser rilasciato dall’Amministrazione competente, solo al verificarsi di determinate condizioni:

1. l’intervento abusivo realizzato dovrà risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
2. previo pagamento di una somma di denaro, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione.

La Pubblica Amministrazione, dunque, sarà chiamata a valutare il c.d. “requisito della doppia conformità”, potendo procedere “in sanatoria”, allorquando, le condizioni per il rilascio del titolo edilizio risultino ab origine (cioè al momento della realizzazione degli interventi) e si protraggano fino alla data della presentazione della domanda di accertamento di conformità.

Il Piano Casa

Il Piano nazionale di edilizia abitativa (c.d. “Piano Casa”) – introdotto dall’art. 11 del Dlgs. n. 12/2008, successivamente oggetto dell’Intesa tra “Stato – Regioni – Enti Locali” pubblicata in G.U. del 29 Aprile 2009, n.98 – è una disposizione transitoria frutto dell’accordo tra Stato e Regioni, finalizzata a rilanciare l’attività edilizia e a ottimizzare, in termini di prestazioni energetiche, di qualità architettonica e di eliminazione delle barriere architettoniche, il patrimonio edilizio esistente.

In buona sostanza, tale disciplina a carattere “straordinario” consentiva e consente tutt’oggi (in determinate regioni) la possibilità di porre in essere specifici interventi di natura edilizia, come:

1. l’ ampliamento volumetrico del 20% degli edifici a destinazione residenziale;
2. la demolizione e la ricostruzione degli edifici residenziali, attuabile con un ampliamento volumetrico fino al 35%;
3. l’ ampliamento volumetrico, fino al 25%, degli edifici a destinazione produttiva
4. la demolizione e la ricostruzione degli edifici non residenziali, fino al 35%;
5. la riqualificazione delle aree urbane degradate, attraverso la sostituzione edilizia degli edifici residenziali pubblici, anche in variante agli strumenti urbanistici, con aumento di cubatura entro il 50% della volumetria esistente.

Orbene, tutto ciò premesso –  analizzata brevemente la disciplina di cui all’art. 36, D.P.R. 380/2001, e quella del Piano nazionale di edilizia abitativa – soffermiamoci, ora, sulla possibilità per il cittadino, dopo aver ricevuto un’ordinanza di demolizione delle opere realizzate abusivamente, di ottenere un permesso di costruire in sanatoria, sfruttando la normativa “di favore” contenuta nelle legislazioni regionali di attuazione del c.d. Piano Casa.

Orientamento Giurisprudenziale

A tal punto, si richiama l’indirizzo giurisprudenziale del Tar Puglia Lecce, Sez. III, sentenza 25 novembre 2012, n. 1941, dal quale si rinviene che: “in virtù del citato art. 36, T.U. edilizia – che richiede, per la sanatoria, la doppia conformità alla disciplina sostanziale di riferimento -, l’abuso in oggetto, meramente formale^[1], risulta sanabile in quanto conforme alla disciplina edilizia vigente sia al momento della sua esecuzione che al momento della presentazione dell’istanza. Trova, infatti, applicazione, in entrambi i momenti storici, la legge regionale che consente un ampliamento pari al 20% del volume legittimo preesistente, nei cui limiti si pone […] l’intervento aggiuntivo “de quo”.

Orbene, dalla succitata sentenza, si comprende che, per gli interventi edilizi realizzati “sine titulo” nella propria abitazione, l’esecutore degli abusi (o il titolare dell’immobile) vanti una chiara posizione di interesse legittimo nei confronti della Pubblica Amministrazione, la quale dovrà concedere, al cittadino, la possibilità di “regolarizzare” le suddette opere, mediante la concessione del c.d. “permesso in sanatoria”, quando:

1. l’abuso in oggetto sia meramente formale;
2. l’abuso sia stato realizzato, successivamente all’entrata in vigore del Piano Casa;
3. in entrambi i momenti storici (cioè sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento dell’istanza di accertamento di conformità) trovi applicazione la Legge Regionale che consente al richiedente di usufruire della normativa più favorevole del c.d. Piano Casa.

Volendo concludere, in estrema sintesi, è possibile affermare, alla luce delle su-richiamate argomentazioni, che gli unici elementi indispensabili per l’accertamento di conformità riguardano la vigenza della disciplina del Piano Casa, tanto al momento dell’abuso, quanto al momento dell’istanza di sanatoria, atteso che solo gli abusi e le difformità compiuti prima dell’entrata in vigore del Piano Casa regionale non risultano sanabili.

^[1] Cfr. Corte Costituzionale, 4 aprile 2017, n. 107